¿El seguro de comunidad cubre una mancha de humedad aparece en el techo de un vecino?
Se avisa al administrador.
El vecino de arriba llama a su seguro de hogar.
La comunidad contacta con su aseguradora.
Y entonces aparece la pregunta:
¿Quién tiene que hacerse cargo, el seguro de la comunidad o el seguro del vecino?
Es una de las dudas más frecuentes en los siniestros de comunidades de propietarios y, en ocasiones, también el comienzo de semanas de llamadas, peritaciones y discusiones.
Para entender quién debe intervenir hay que analizar fundamentalmente dónde se ha originado el problema, qué elemento está afectado y qué establece cada póliza.
Seguro de comunidad y seguro de hogar no son lo mismo
Aunque puedan existir coberturas coincidentes, los dos seguros tienen funciones diferentes.
Seguro de la comunidad de propietarios
Está pensado para proteger el edificio y los riesgos relacionados con la comunidad.
Puede incluir, entre otras coberturas, daños sobre elementos comunes, responsabilidad civil, daños por agua, incendio, fenómenos atmosféricos, asistencia o defensa jurídica.
Seguro de hogar
Protege principalmente los intereses particulares del propietario o residente de una vivienda.
Dependiendo de la póliza puede asegurar el continente privativo, el contenido de la vivienda, la responsabilidad civil particular y otras garantías.
Por tanto, tener seguro de comunidad no sustituye necesariamente al seguro de hogar, ni tener seguro de hogar elimina la necesidad de asegurar adecuadamente la comunidad.
Entonces, ¿quién paga una fuga de agua?
Veamos algunos ejemplos.
Caso 1. Se rompe una bajante comunitaria
Una bajante general se rompe y provoca humedad en la vivienda de un propietario.
Al tratarse de una instalación comunitaria, normalmente será necesario dar parte al seguro de la comunidad y comprobar la cobertura contratada.
Además del origen de la avería habrá que determinar qué daños ha provocado y sobre qué bienes.
Caso 2. Se rompe una tubería privativa de una vivienda
Una conducción que presta servicio únicamente a una vivienda provoca daños en el piso inferior.
En este caso entrará normalmente en juego el seguro particular del propietario responsable, dependiendo de sus coberturas y de las circunstancias del siniestro.
Caso 3. Aparecen goteras desde la cubierta
Si el origen está en un elemento común como la cubierta del edificio, será la comunidad quien deba intervenir.
Ahora bien: que el origen sea comunitario no significa automáticamente que todos los costes derivados estén cubiertos.
Habrá que revisar la póliza, comprobar las causas del daño y determinar los límites de la cobertura.
Caso 4. Un vecino se cae en el portal
Estamos ante un escenario distinto.
Además de determinar qué ocurrió, habrá que analizar si existe responsabilidad de la comunidad y, en ese caso, si resulta aplicable la cobertura de responsabilidad civil contratada.
Como vemos, no existe una respuesta universal basada únicamente en dónde ha aparecido el daño.
Lo importante es identificar el origen, la responsabilidad y las coberturas contratadas.
¿Y si intervienen los dos seguros?
También puede ocurrir.
Un siniestro puede afectar simultáneamente a elementos comunitarios y privativos.
Y aquí empiezan muchas de las complicaciones.
Peritos de diferentes aseguradoras, informes que no coinciden, reparaciones pendientes, vecinos que necesitan respuestas y un administrador que termina haciendo de intermediario entre todas las partes.
El problema deja entonces de ser únicamente técnico.
Se convierte en un problema de gestión del siniestro.
El verdadero problema: saber quién coordina todo
Cuando se produce un siniestro en una comunidad pueden intervenir:
- El administrador de fincas.
- El presidente.
- Uno o varios vecinos.
- La correduría.
- La aseguradora de la comunidad.
- Seguros particulares de hogar.
- Peritos.
- Fontaneros y otros gremios.
- Empresas de reparación.
Si nadie coordina el proceso, una incidencia relativamente sencilla puede acabar generando decenas de llamadas y semanas de incertidumbre.
Y mientras las compañías determinan responsabilidades, alguien tiene que explicar al vecino por qué su techo sigue abierto.
En CMS Comunidades gestionamos el siniestro, no solo la póliza
En CMS Comunidades creemos que una correduría especializada en comunidades debe demostrar su valor precisamente cuando ocurre un problema.
Por eso nuestro trabajo no termina cuando contratamos el seguro.
Cuando el administrador nos comunica un siniestro, nos encargamos del seguimiento del expediente, la coordinación con los diferentes profesionales implicados y la comunicación con los vecinos.
¿Tu administrador dedica demasiado tiempo a gestionar seguros?
Cuando una comunidad cuenta con una correduría especializada, el seguro puede dejar de ser una fuente constante de problemas para convertirse en lo que debería haber sido desde el principio: una herramienta para proteger el edificio y a sus vecinos.
En CMS Comunidades somos especialistas en seguros y gestión de siniestros para comunidades de propietarios.
Si quieres revisar cómo se están gestionando los seguros de vuestra comunidad, podemos ayudarte.