La movilidad eléctrica ya no es un proyecto de futuro, es una realidad palpable en el día a día de tus fincas.
Como administrador, sabes perfectamente que la instalación de un cargador eléctrico en un garaje comunitario ha pasado de ser una anécdota a una solicitud constante y rutinaria en las juntas de propietarios.
La actual Ley de Propiedad Horizontal facilita enormemente este trámite a los vecinos, pero, desde nuestra experiencia en CMS Comunidades, sabemos que esta modernización trae consigo un reto oculto que a menudo pasa desapercibido hasta que ocurre un siniestro grave: el impacto directo y sustancial en la póliza de seguros del edificio.
No se trata simplemente de pasar un cable desde el contador hasta la plaza de aparcamiento.
Hablamos de una alteración significativa en el perfil de riesgo de la edificación que administras.
Si gestionas comunidades, necesitas tener la certeza absoluta de que las coberturas actuales de la finca responderán de forma contundente ante un posible incidente relacionado con estas nuevas instalaciones.
Nuestro objetivo, como correduría especializada, es darte esa tranquilidad y las herramientas para que tu gestión sea intachable.
El cambio en la evaluación del riesgo de incendio
Cuando una compañía aseguradora emite una póliza para una comunidad de propietarios, calcula la prima basándose en unos riesgos preestablecidos en el momento de la contratación.
La llegada masiva de vehículos eléctricos y sus correspondientes estaciones de recarga modifica por completo este escenario inicial.
Las baterías de iones de litio presentan un comportamiento ante el fuego radicalmente diferente al de los vehículos de combustión tradicional.
Si se produce un fallo o lo que técnicamente se conoce como “embalamiento térmico” (un sobrecalentamiento incontrolable de las celdas de la batería), el incendio resultante es extremadamente difícil de extinguir, alcanza temperaturas altísimas en cuestión de segundos y genera gases tóxicos muy corrosivos para la estructura del edificio.
Esto significa que el riesgo de incendio en la zona de aparcamiento aumenta de forma objetiva y demostrable.
Desde el equipo de suscripción de siniestros de CMS Comunidades, siempre advertimos a los administradores de fincas que obviar esta nueva realidad puede derivar en problemas legales muy severos.
Si el seguro no estaba informado de este aumento del riesgo, la compañía puede aplicar la regla de equidad en caso de siniestro.
Es decir, la indemnización se reducirá proporcionalmente al riesgo no declarado, dejando a la comunidad con fondos insuficientes para la reparación y poniendo tu gestión en el punto de mira de los propietarios.
Responsabilidad Civil y la complejidad del cruce de pólizas
Uno de los puntos más conflictivos que gestionamos habitualmente es la concurrencia de seguros y la determinación exacta de las responsabilidades.
Si el incendio o el daño eléctrico se origina en el cargador privado de un vecino, la lógica nos dice que la responsabilidad recae exclusivamente sobre él y sobre su póliza de hogar o seguro de automóvil.
Sin embargo, la realidad de los siniestros peritados es mucho más compleja y farragosa.
A menudo nos encontramos con aseguradoras particulares que intentan eludir o minimizar su responsabilidad alegando supuestos defectos previos en la instalación eléctrica comunitaria, subidas de tensión en la red del edificio o falta de mantenimiento general en el garaje.
En CMS Comunidades sabemos que, para proteger verdaderamente los intereses de la finca, la póliza comunitaria debe contar con una red de seguridad.
Es vital auditar que la póliza contemple la Responsabilidad Civil Cruzada y garantice una cobertura de defensa jurídica de la comunidad potente, capaz de reclamar los daños al causante real.
De este modo, evitamos que tus administrados tengan que afrontar derramas extraordinarias de miles de euros mientras las diferentes compañías de seguros discuten en los tribunales de quién es la culpa.
Acciones indispensables en la gestión del administrador
Ante la comunicación formal por parte de un propietario de que va a instalar un punto de recarga en su plaza, tu labor como administrador de fincas debe ir un paso más allá de archivar el Certificado de Instalación Eléctrica (CIE).
Es un imperativo técnico comunicar a la aseguradora de la comunidad la existencia de estos nuevos equipos enchufados a la red del edificio.
En CMS Comunidades nos encargamos de realizar toda esta gestión técnica por ti. Revisamos minuciosamente el condicionado general y particular para asegurar que no existan cláusulas de exclusión ocultas relativas a las infraestructuras de recarga de vehículos eléctricos.
Además, verificamos con detalle si los capitales asegurados en la partida de continente siguen siendo suficientes.
Hay que tener en cuenta que una preinstalación comunitaria (bandejas, cableado troncal, cuadros de protección) para dar servicio a varios cargadores incrementa notablemente el valor de reconstrucción del garaje.
Nuestro consejo profesional es que nunca esperes a la renovación anual de la póliza para regularizar esto; la actualización debe gestionarse en el mismo momento en que la instalación entra en funcionamiento.
Preguntas frecuentes sobre instalar un cargador eléctrico en un garaje comunitario
1. ¿Es obligatorio comunicar al seguro la instalación de un cargador eléctrico en el garaje comunitario?
Sí, es fundamental. Cualquier modificación que altere el riesgo inicial asegurado (como introducir un punto de recarga de alta potencia y vehículos con baterías de litio) debe ser comunicada a la compañía aseguradora. En CMS Comunidades tramitamos esta notificación para evitar que, en caso de siniestro, la aseguradora alegue agravación del riesgo no comunicada y reduzca la indemnización que le corresponde a tu comunidad.
2. Si un coche eléctrico se incendia mientras carga, ¿lo cubre el seguro de la comunidad?
Depende del origen del fuego y de las coberturas contratadas, pero habitualmente la póliza de la comunidad actúa de forma subsidiaria o como defensa. Si el origen es el coche o el cargador privado, el responsable es el propietario del vehículo. Sin embargo, el seguro de la comunidad debe estar bien estructurado para cubrir los daños propios del edificio de forma inmediata y, posteriormente, ejercer la reclamación de daños contra el seguro del propietario causante mediante la cobertura de defensa jurídica.
3. ¿Puede la compañía aseguradora negarse a cubrir el garaje por haber cargadores instalados?
Una aseguradora no suele cancelar una póliza en vigor por este motivo, siempre y cuando la instalación cumpla estrictamente con la normativa vigente (Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-52). No obstante, sí pueden exigir un suplemento en la póliza o establecer condiciones específicas. Como correduría experta, negociamos con las compañías para que la comunidad mantenga sus garantías intactas y sin exclusiones abusivas.
4. ¿Sube la prima del seguro de la comunidad por tener puntos de recarga de vehículos eléctricos?
En la mayoría de los casos, la inclusión de unos pocos cargadores privados no supone un incremento directo y automático de la prima. Sin embargo, si la comunidad realiza una inversión importante en una infraestructura troncal propia (cuadros eléctricos nuevos, canalizaciones extensas), el valor del continente del edificio aumenta. Ese aumento del capital asegurado sí puede reflejarse en un ligero incremento de la prima, totalmente necesario para no caer en infraseguro.
5. ¿Qué requisitos técnicos exigen las aseguradoras para los cargadores en garajes comunitarios?
Las aseguradoras exigen, como mínimo e innegociable, el cumplimiento de la legalidad. Esto se traduce en que la instalación debe ser ejecutada por un instalador autorizado, contar con su correspondiente Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) debidamente legalizado en la comunidad autónoma y disponer de las protecciones contra sobretensiones y contactos indirectos que marca el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Sin esta documentación, la aseguradora puede rechazar cualquier siniestro derivado de la instalación.
Adaptando la seguridad del edificio a los nuevos tiempos
La electrificación de los garajes es imparable, pero no tiene por qué convertirse en un dolor de cabeza en tu gestión diaria si cuentas con los aliados adecuados. Adelantarse a los riesgos y tener la certeza de que el contrato de seguro refleja la realidad constructiva y de uso del edificio es lo que diferencia a una gestión reactiva de una gestión excelente y profesional.
En CMS Comunidades llevamos años velando por el patrimonio de las comunidades y apoyando a los administradores de fincas en estos nuevos retos tecnológicos y legales.
No dejes que un siniestro ponga a prueba la póliza actual de tu comunidad.
Si tienes dudas sobre si los garajes que administras están correctamente cubiertos ante este nuevo escenario, te ofrecemos nuestra Auditoría gratuita del seguro de la comunidad. Nos encargaremos de analizar cada riesgo para que tú y los vecinos tengáis la máxima tranquilidad.