Hoy te traemos la guía definitiva de puntos más importantes que un administrador de fincas o un presidente de comunidad debe considerar al contratar un seguro de comunidades.
1. Buscar diferentes opciones de seguro de comunidades
Es recomendable elegir tu seguro de comunidades entre diferentes opciones. Tanto los vecinos como el administrador pueden presentar proyectos de seguro con diferentes compañías así como con diferentes fórmulas en las coberturas elegidas. En todo caso, desde CMS Comunidades creemos que siempre es mejor contar con un mediador o correduría de seguros, a ser posible con experiencia o especializada en comunidades, que se encargue de realizar todo ese trabajo, ya que dependiendo del tipo de edificio podrá asesorar mejor a los vecinos y ofrecer un estudio comparativo con diferentes opciones, de varias compañías de seguros, buscando aquellas que tengan un producto más adecuado y con las coberturas más idóneas para las características propias de cada comunidad y sus necesidades específicas.
2. El precio del seguro de comunidades
Sabemos que el precio final que se pagará por el seguro de comunidades es uno de los factores que más llaman la atención y que importan a los vecinos, pero es crucial evitar fijarse únicamente en el precio. Tres aspectos importantes a tener en cuenta:
El precio puede variar fácilmente si los datos indicados acerca de la comunidad no son los correctos. Lo más grave en este caso, no es solo que podemos modificar a la baja el precio fácilmente, sino las consecuencias negativas de todo tipo que puede conllevar a la hora de la ocurrencia de un siniestro.
También puede variar la prima si añadimos o eliminamos ciertas coberturas. La consecuencia de esto podría ser no tener un seguro adecuado para las necesidades de la comunidad.
Por último, como síntesis de los dos anteriores. Tenemos que comparar las diferentes propuestas en igualdad de condiciones, es decir, reflejando los mismos datos acerca de la comunidad y eligiendo las mismas coberturas en cada proyecto presentado.
3. Servicio de atención de siniestros
Es importante contemplar también el servicio de atención en siniestros de cada propuesta. ¿Es una compañía con buen servicio de asistencia? ¿El mediador o corredor de la póliza nos ayudará en la atención y gestión de los siniestros cuando ocurran?. Contratar un buen seguro de comunidades es importante, pero también lo es no sentirnos abandonados cuando aparecen los problemas, sobre todo en caso de siniestro. Es importante tener un profesional que nos dedique tiempo y atención cuando algo suceda.
4. Análisis del edificio y datos de la comunidad
«El tomador y/o asegurado del seguro tiene el deber de facilitar los datos del riesgo, siendo responsable de las inexactitudes de acuerdo con el artículo 10 de la Ley del Contrato del Seguro.»
Como exponíamos al inicio, es importante evaluar las necesidades específicas de la comunidad. Cada edificio tiene diferentes características y riesgos. Los datos más importantes están al alcance de cualquiera consultando el catastro (Búsqueda Inmueble). Es fundamental realizar una evaluación detallada considerando aspectos como el año de construcción, metros cuadrados construidos, alturas de la comunidad, tipo de construcción, instalaciones comunes, etc. Estos datos no solo afectan a la prima final que tenemos que pagar. Es crucial que los datos que se indican acerca de la comunidad y el edificio sean correctos ya que en caso contrario podría acarrear consecuencias indeseadas sobre todo en el momento de la ocurrencia de un siniestro cuando la compañía determina las coberturas aplicables o la cantidad a indemnizar. A continuación te explicamos los principales datos:
Año de construcción: el año de construcción nos dice la antigüedad del edificio, el dato fehaciente lo podemos encontrar en el catastro.
Año de reforma: es fundamental fijarse en este apartado, ya que las compañías de seguros consideran como reforma principalmente el cambio total de tuberías (montantes, bajantes). Por lo que si no existen reformas totales de las tuberías, y se hace constar que existen dichas reformas, el proyecto de seguro no estará correctamente realizado y, por tanto, la comunidad corre el riesgo de no tener cobertura en los siniestros que puedan derivarse de fuga de tuberías. En este apartado, si la comunidad no está segura de haber realizado una rehabilitación total de tuberías, nuestra recomendación es no indicar ningún año de reforma.
Metros cuadrados construidos: se utiliza para valorar el capital de continente. Si en el proyecto se indican menos metros cuadrados de los reales, podríamos incurrir en un infraseguro y, por tanto, en caso de siniestro la compañía podría aplicar la regla proporcional, es decir, indemnizarán proporcionalmente al infraseguro que exista en el continente. (Ej: si el continente considerando todos los metros tiene que ser aprox. 1.000.000 € y en el proyecto se han indicado menos metros resultando un continente asegurado de 750.000 € tendremos un infraseguro del 25%. En este caso, si la comunidad tiene un siniestro con una indemnización inicial de 100.000 €, la compañía aplicará la regla proporcional e indemnizará quitando un 25% del total de la indemnización, es decir, pagarán 25.000 € menos que tendrá que asumir la comunidad de propietarios.)
Coberturas de la póliza
A continuación os detallamos las coberturas más importantes y las recomendadas:
Daños por agua: Es la cobertura más importante, ya que en torno al 65% de los siniestros tienen su origen en el agua (fugas, goteras, humedades, etc). Aquí distinguimos dos tipos de cobertura:
Daños por agua comunitarias: La compañía de seguros cubre el siniestro si el origen proviene de las tuberías comunitarias del edificio.
Daños por agua comunitarias y privativas: La compañía de seguros cubre el siniestro tanto si el origen proviene de las tuberías comunitarias como si se origina en las conducciones privadas del edificio.
Elegir una cobertura u otra depende de los intereses de cada comunidad. De todos modos, en este apartado si que recomendamos tener una opinión profesional que nos pueda orientar en cada caso concreto.
Franquicia
La franquicia es una cantidad económica determinada que la comunidad tiene que abonar en cada siniestro. Y será la compañía de seguros quién asuma el coste del siniestro a partir de dicha franquicia.
En caso de que el proyecto incluya franquicia hace que disminuya el precio del seguro de comunidades. Por el contrario, si el seguro no tiene franquicia, la compañía se hará cargo del coste total del siniestro pero la prima del seguro aumentará.
Consejos franquicias
Cuando tenemos proyectos con diferentes franquicias, para analizar bien cuál puede ser la mejor elección de póliza es importante saber cuántos siniestros suele tener al año la comunidad. Es decir, si la comunidad tiene varios siniestros al año, lo mejor sería escoger una póliza sin franquicia o la más baja posible. Si, por el contrario, no tiene siniestros, o tiene pocos, podemos optar por una póliza con franquicia y que la prima sea menor.
De todos modos nuestra recomendación es que, siempre que se pueda, optar por pólizas sin franquicia o la más baja posible, ya que dependiendo de la antigüedad del edificio puede ser más difícil obtener pólizas sin franquicia. Una vez que la comunidad está asegurada sin franquicia, ya tendríamos oportunidad en el futuro de incluirla franquicia para bajar la prima o como sucede en ocasiones, que las compañías nos “obliguen” a contratar con franquicia dada la antigüedad del edificio.
Responsabilidad civil: Es recomendable tener un mínimo contratado de 600.000 €. En los casos de comunidades de mayor tamaño se recomienda que este capital pueda subirse a 900.000 €.
Daños estéticos comunitarios: Es la cobertura encargada de cubrir los gastos necesarios para restablecer la composición estética del bien dañado. Es recomendable tener un mínimo contratado de 3.000 €.
Daños estéticos privativos: Es importante cubrir los daños estéticos privados, ya que en el caso de que no esté incluida un vecino se puede ver en la tesitura de que por una fuga de una tubería comunitaria que afecte a su vivienda no tenga cobertura de recomposición estética y, por tanto, tenga que dar parte a su seguro privado de hogar o si no tiene, pagarlo por su cuenta. Es recomendable tener un mínimo contratado de 1.500 €.
Reclamación de cuotas impagadas de propietarios: La aseguradora sería la encargada de poner un abogado y procurador, por lo que la comunidad no tendría que adelantar dicho gasto.
Control de plagas: En algunas compañías aseguradoras esta garantía está incluida en las coberturas básicas de la póliza y en otras compañías de seguros se contrata de manera opcional.
Atascos con y sin daños: Aquí hay diferencias entre las compañías. Tenemos que considerar lo siguiente:
- Cuánto capital Total Anual queda cubierto.
- Nº de Intervenciones que tenemos al año.
- Desatascos por portal o por comunidad: existen compañías que el capital de desatasco no es para toda la comunidad, si no que es por portal. Esto es especialmente beneficioso para comunidades grandes con varios portales.
En resumen, la elección de un seguro de comunidades no debería tomarse a la ligera, y con CMS Comunidades, puedes confiar en estar en buenas manos.
